温州市国土资源局文件

温土资建[2003]1 4号

关于印发《温州市区经营性土地使用权出让地价评估规则》的通知

本局各有关处室、鹿城、龙湾、瓯海分局：

　　为了规范市区房地产开发及其它经营性项目用地土地使用权出让地价评估行为，统一评估过程中涉及的有关标准。2 0 0 3年3月2 6日，局用地处组织召开了由相关专业人员参加的讨论会，参加会议的有市建设局造价管理处高一帆、温州建设银行王光荣、以及本局朱剑云、孔令杰、赵亦武、黄晓忠等同志。经讨论，拟订了《温州市区经营性土地使用权出让地价评估规则》，该规则已经2 0 0 3年6月2 9日局长办公会议讨论通过，现予印发，请遵照执行。

附件：《温州市区经营性土地使用权出让地价评估规则》

二OO三年六月三十日

主题词：建设用地　出让地价　评估规则　通知

附件：

温州市区经营性土地使用权
出让地价评估规则

　　一、地价评估计算公式。

1、剩余法(投入产出法)：

地价=楼价－(建筑安装成本＋小区配套+前期费用)－(建筑安装成本＋小区配套＋前期费用)×利润率地价×利润率－物业维修资金－营业税－土地出让契税

2、收益还原法：

地价=[(年收益－年支出－年折旧)－基建部分投入成本×利润率]÷土地还原利率×[1－1÷(1－土地还原利率)^{土地使用年限}]－土地出让契税

其中租金收益还原法为：

地价=[(年租金－管理费－维修费－保险费－税金－年折旧) －基建部分投入成本×利润率]÷土地还原利率×[1－1÷(1－土地还原利率)^{土地使用年限}] －土地出让契税

二、剩余法评估各项标准(见表l)。

三、收益还原法评估各项标准(见表2)。

四、样本点采集办法。比较样本点应当以区位条件相近的为优先采集对象，样本点数目应当不少于3个，区位条件相近的样本点数量不足的，可在整个市区范围内进行采集，除商品房开发项目外，其他经营性用地应在市区范围内采集取平均数。

五、上述公式测算的地价为通水(给排水、排污)、通电、通路和土地平整状况下的熟地地价，地价组成为：统一征地平均成本、土地前期开发成本、出让金、市政配套费，若用地单位按规定另行垫入、缴纳或减免的，可从地价中直接扣减。

表1：

表2：